Diritto e Dintorni › Guide › Caparra confirmatoria e penitenziale
Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: differenze, doppio e recesso
Guida redatta dall'assistente AI di Diritto e Dintorni · aggiornata al 14 novembre 2026
La caparra è la somma che si versa quando si firma un contratto, tipicamente il preliminare di compravendita di una casa. Non è un semplice anticipo: a seconda del tipo di caparra, se il contratto salta può essere trattenuta o va restituita il doppio. Ecco come funziona e come scriverla bene.
Caparra confirmatoria: che cos'è
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma di denaro, o una quantità di altre cose fungibili, che una parte consegna all'altra al momento della conclusione del contratto. Serve a due scopi: rafforza l'impegno a rispettare il contratto e fissa in anticipo una misura del danno se una delle parti non lo rispetta.
- Se il contratto viene eseguito, la caparra si restituisce oppure, come accade quasi sempre, si scala dal prezzo.
- Se è inadempiente chi ha versato la caparra (per esempio l'acquirente che non si presenta al rogito), l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra.
- Se è inadempiente chi l'ha ricevuta (per esempio il venditore che vende la casa a un altro), l'altra parte può recedere ed esigere il doppio della caparra versata.
Il recesso con trattenuta o con il doppio richiede un inadempimento imputabile e non di scarsa importanza, come per la risoluzione del contratto: un ritardo minimo o un difetto marginale non bastano (così le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza n. 553 del 2009).
Recedere e tenere la caparra, oppure chiedere i danni
Chi subisce l'inadempimento ha una scelta (art. 1385, comma 3, c.c.):
- recedere e trattenere la caparra (o chiederne il doppio): è la strada più rapida, perché non serve dimostrare quanto si è perso, ma la caparra (o il doppio) è tutto quello che si ottiene;
- oppure chiedere l'esecuzione del contratto (anche con una sentenza che trasferisce la proprietà, art. 2932 c.c.) o la risoluzione, con il risarcimento del danno secondo le regole generali: in questo caso il danno va provato, e la caparra resta come garanzia del pagamento.
Conviene la seconda strada quando il danno reale è molto più alto della caparra; la prima quando si vuole chiudere in fretta, senza una causa sulla quantificazione del danno.
Caparra penitenziale: il prezzo per potersi tirare indietro
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) si ha quando il contratto prevede espressamente un diritto di recesso e la caparra ne è il corrispettivo. Qui nessuno è inadempiente: chi decide di sciogliersi dal contratto esercita un diritto e ne paga il prezzo.
- se recede chi ha versato la caparra, la perde;
- se recede chi l'ha ricevuta, deve restituire il doppio.
A differenza della confirmatoria, non si può chiedere nulla di più: la caparra penitenziale esaurisce ogni pretesa legata al recesso.
Caparra o acconto?
L'acconto è solo un anticipo del prezzo: non ha funzione di garanzia né di risarcimento. Se il contratto viene meno, l'acconto di regola va restituito, salvo il diritto di chiedere i danni provandoli. Per avere gli effetti della caparra bisogna dirlo chiaramente nel contratto: nel dubbio la somma si considera un semplice acconto, e conta anche come è descritta nella causale del bonifico. Per questo nel preliminare conviene scrivere sempre «a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.» (o «penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c.»).
| Caparra confirmatoria | Caparra penitenziale | Acconto | |
|---|---|---|---|
| A che cosa serve | Garantisce l'adempimento e anticipa il danno | È il prezzo del diritto di recesso | Anticipa il prezzo |
| Se il contratto va a buon fine | Si scala dal prezzo o si restituisce | Si scala dal prezzo o si restituisce | Si scala dal prezzo |
| Se una parte non adempie o si ritira | Trattenuta o restituzione del doppio, oppure azione per i danni | Persa da chi recede o restituita il doppio | Va restituito; i danni si provano a parte |
Quanto deve essere la caparra
La legge non fissa un importo e non obbliga nemmeno a versarla. Nei preliminari di compravendita immobiliare è frequente una somma intorno al 10-20% del prezzo, ma è una prassi, non una regola. Una caparra alta non si può far ridurre dal giudice come si fa con la penale (art. 1384 c.c.): la Cassazione lo ha escluso più volte. Con la sentenza n. 8217 del 2 aprile 2026 ha precisato che la caparra confirmatoria resta valida finché è inferiore alla prestazione garantita, anche se di poco; diventa nulla solo quando eguaglia o supera il prezzo, perché a quel punto perde la sua funzione. Prima di firmare, quindi, conviene valutare bene l'importo: dopo è difficile tornarci sopra. Nei contratti tra un professionista e un consumatore si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere la somma versata dal consumatore che non conclude o recede, senza prevedere il diritto del consumatore al doppio se è il professionista a non concludere o a recedere (art. 33, comma 2, lett. e, del Codice del consumo).
Attenzione alla registrazione del preliminare. Il contratto preliminare di compravendita va registrato all'Agenzia delle Entrate. Oltre all'imposta di registro fissa di 200 euro, dal 1° gennaio 2025 si paga lo 0,5% sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA (prima sugli acconti si pagava il 3%), e comunque non più dell'imposta dovuta per l'atto definitivo (d.lgs. 139/2024). L'imposta proporzionale pagata sul preliminare si scala poi da quella del definitivo; i 200 euro fissi no. Se la vendita è soggetta a IVA, sugli acconti si paga l'IVA e sulla caparra resta lo 0,5%: chiedi conferma al notaio o al professionista che registra il contratto.
Esempio di clausola
Uno schema da adattare al proprio contratto. Indica sempre importo in cifre e lettere e modalità di pagamento tracciabili.
Per una caparra penitenziale la clausola deve prevedere espressamente il diritto di recesso di una o di entrambe le parti e indicare che la somma ne costituisce il corrispettivo ai sensi dell'art. 1386 c.c.
Hai firmato un preliminare e l'altra parte non vuole più andare avanti? Descrivi la situazione all'assistente: ti aiuta a capire se puoi trattenere la caparra o chiedere il doppio.
Chiedi all'assistenteDomande frequenti
Se l'acquirente non ottiene il mutuo, il venditore può tenere la caparra?
Dipende da come è scritto il preliminare. Se il contratto prevede che l'acquisto sia condizionato all'ottenimento del mutuo (la cosiddetta condizione sospensiva), il diniego della banca entro il termine e con le modalità previste rende di norma il preliminare inefficace, e la caparra va restituita, purché l'acquirente si sia comportato con correttezza nel chiedere il finanziamento. Senza una clausola di questo tipo, il mancato ottenimento del mutuo non libera di per sé l'acquirente dall'obbligo di comprare. Per questo la clausola sul mutuo va inserita prima di firmare.
Posso tenere la caparra e chiedere anche altri danni?
No, se scegli il recesso: trattenendo la caparra (o incassando il doppio) chiudi la partita. Se il danno è maggiore devi invece chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento, dimostrando il danno subito.
La caparra va restituita con gli interessi?
Quando la caparra deve essere restituita, per esempio perché il contratto si scioglie senza colpa di nessuno, si restituisce la somma versata; se chi deve restituirla ritarda dopo essere stato messo in mora, sono dovuti gli interessi legali. In caso di contestazione conviene inviare una diffida scritta.
Si può versare la caparra in contanti?
Il pagamento in contanti è soggetto ai limiti di legge sull'uso del contante, che cambiano nel tempo. Per una caparra conviene comunque un bonifico o un assegno non trasferibile: lascia una prova certa del versamento e della causale.
Altre guide
Questa guida è stata redatta dall'assistente di intelligenza artificiale di Diritto e Dintorni, progetto a cura di Roberto Cataldi, fondatore di StudioCataldi.it. Aggiornata al 14 novembre 2026. Può contenere errori: le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono il parere di un avvocato sul caso concreto. Note legali