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Comodato d'uso gratuito: come funziona (con fac simile)

Guida redatta dall'assistente AI di Diritto e Dintorni · aggiornata al 13 novembre 2026

Con il comodato si presta gratuitamente una cosa, ad esempio una casa, un'auto o un locale, a chi la usa e poi la restituisce. È il contratto tipico con cui i genitori danno un appartamento ai figli. Funziona bene se è chiaro fin dall'inizio quanto dura, chi paga le spese e quando il proprietario può riavere il bene.

Riferimenti: artt. 1803-1812 del codice civile; d.P.R. 131/1986 (imposta di registro); art. 1, comma 747, lett. c), legge 160/2019 (IMU)

Che cos'è il comodato

Secondo l'art. 1803 del codice civile il comodato è il contratto con cui una parte (il comodante) consegna all'altra (il comodatario) una cosa mobile o immobile, perché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa. Il comodato è essenzialmente gratuito: se è previsto un corrispettivo per l'uso, non si tratta più di comodato ma, di regola, di una locazione.

Il contratto non richiede una forma particolare: può essere anche verbale. Per un immobile, però, conviene sempre metterlo per iscritto, sia per evitare contestazioni sia perché la registrazione è necessaria per le agevolazioni fiscali.

Gli obblighi di chi riceve il bene

Custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia e usarlo solo per l'uso previsto dal contratto o dalla natura della cosa (art. 1804 c.c.).
Non cederlo ad altri: senza il consenso del comodante non può farne godere un terzo, né affittarlo. Se viola questi obblighi, il comodante può chiedere la restituzione immediata e il risarcimento del danno.
Spese: le spese per servirsi del bene (utenze, manutenzione ordinaria, spese condominiali di gestione, salvo patto diverso) sono a carico del comodatario, che non ha diritto al rimborso. Ha diritto invece al rimborso delle spese straordinarie sostenute per conservare il bene, se erano necessarie e urgenti (art. 1808 c.c.).
Restituire il bene alla scadenza, nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso.

Quando il proprietario può riavere il bene

Situazione	Cosa prevede la legge
È stato fissato un termine o un uso preciso	Il bene si restituisce alla scadenza o quando l'uso è terminato. Prima, il comodante può pretenderlo solo se gli sopravviene un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 c.c.).
Non c'è un termine e non risulta dall'uso (comodato «precario»)	Il comodatario deve restituire il bene appena il comodante lo richiede (art. 1810 c.c.).
Muore il comodatario	Il comodante può chiedere agli eredi la restituzione immediata, anche se era previsto un termine (art. 1811 c.c.).

Casa data ai figli per farci vivere la famiglia. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 20448 del 2014), se l'immobile è stato concesso perché diventasse la casa familiare del figlio, il comodato non è «precario»: dura finché permangono le esigenze della famiglia, anche dopo una separazione, e il genitore può riavere la casa solo per un bisogno urgente e imprevisto. Per questo conviene scrivere nel contratto una durata precisa.

Registrazione e costi

Il contratto di comodato di un immobile scritto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (il termine era di 20 giorni fino al 2022). Si paga l'imposta di registro fissa di 200 euro, più l'imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe su ciascuna copia del contratto presentata per la registrazione (di solito due). Il comodato verbale di un immobile non va registrato, salvo che sia citato in un altro atto da registrare; si può comunque registrare volontariamente, ad esempio per ottenere lo sconto IMU.

Se la registrazione obbligatoria è tardiva o manca, si applicano sanzioni. Il comodato di beni mobili (un'auto, un'attrezzatura) scritto con scrittura privata si registra in genere solo «in caso d'uso».

Lo sconto IMU del 50% per la casa data ai figli o ai genitori

La legge di bilancio 2020 (art. 1, comma 747, lett. c), legge 160/2019) dimezza la base imponibile IMU dell'abitazione data in comodato a un figlio o a un genitore (parenti in linea retta di primo grado), se ricorrono tutte queste condizioni:

il comodatario usa la casa come abitazione principale (vi ha residenza e dimora);
il contratto è registrato;
il comodante possiede un solo immobile in Italia (per il Ministero dell'economia contano gli immobili a uso abitativo) e ha residenza e dimora nello stesso Comune della casa data in comodato; lo sconto spetta anche se, nello stesso Comune, possiede un'altra casa che usa come propria abitazione principale;
le abitazioni non sono di categoria catastale A/1, A/8 o A/9.

In caso di morte del comodatario lo sconto continua per il coniuge, se ci sono figli minori. Oltre alla registrazione, il comodante deve presentare al Comune la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui sono sorti i requisiti, salvo che ne abbia già presentata una ancora valida. Il Comune può prevedere agevolazioni ulteriori: conviene controllare il regolamento IMU locale o chiedere all'ufficio tributi.

Fac simile di contratto di comodato d'uso gratuito di immobile

Lo schema che segue è una traccia da adattare al tuo caso. Va stampato in due copie, firmato da entrambe le parti e, per un immobile, registrato.

CONTRATTO DI COMODATO D'USO GRATUITO DI IMMOBILE Tra [nome e cognome], nato/a a [luogo] il [data], codice fiscale [...], residente in [...], di seguito «comodante», e [nome e cognome], nato/a a [luogo] il [data], codice fiscale [...], residente in [...], di seguito «comodatario», si conviene e si stipula quanto segue. 1. Oggetto. Il comodante concede in comodato d'uso gratuito al comodatario, che accetta, l'immobile sito in [Comune], via [...] n. [...], piano [...], identificato al catasto fabbricati del Comune di [...] al foglio [...], particella [...], subalterno [...], categoria [...], composto da [descrizione], con le pertinenze [cantina, box, ...]. 2. Uso. L'immobile è destinato esclusivamente ad abitazione principale del comodatario [e della sua famiglia]. È vietato concederne il godimento a terzi, anche in parte, senza il consenso scritto del comodante. 3. Durata. Il comodato ha durata dal [data] al [data]. Alla scadenza il comodatario restituirà l'immobile libero da persone e cose. Resta salvo il diritto del comodante di chiedere la restituzione anticipata in caso di urgente e impreveduto bisogno (art. 1809 c.c.). 4. Gratuità. Il comodato è gratuito. Nessun corrispettivo è dovuto per l'uso dell'immobile. 5. Spese. Sono a carico del comodatario le spese per l'uso dell'immobile, le utenze, la manutenzione ordinaria e le spese condominiali ordinarie. Restano a carico del comodante le spese straordinarie e le imposte di proprietà. 6. Custodia e stato dell'immobile. Il comodatario dichiara di aver visitato l'immobile e di riceverlo in buono stato [oppure: nello stato descritto nel verbale allegato]. Si impegna a custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia e a non eseguire modifiche senza il consenso scritto del comodante. 7. Rinvio. Per quanto non previsto si applicano gli articoli 1803 e seguenti del codice civile. 8. Registrazione. Le spese di registrazione sono a carico di [comodante / comodatario / entrambi in parti uguali]. [Luogo], [data] Il comodante ______________________ Il comodatario ______________________

Se il comodato serve per lo sconto IMU, registra il contratto nei termini: lo sconto spetta solo per il periodo in cui ci sono tutti i requisiti, registrazione compresa.

Vuoi adattare il contratto alla tua situazione, ad esempio una casa data a un figlio o un locale per un'attività? Descrivi il caso all'assistente.

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Comodato o locazione?

La differenza è il pagamento. Se chi usa la casa versa un canone, anche ridotto, il contratto è di norma una locazione, con regole diverse su durata, disdetta e imposte. Un comodato «di facciata» che nasconde un affitto può essere contestato sia dal Fisco sia in giudizio.

Domande frequenti

Il comodato verbale è valido?

Sì, il comodato è valido anche se fatto a voce. Per un immobile è però meglio la forma scritta: prova la durata e le condizioni concordate ed è necessaria, una volta registrata, per lo sconto IMU.

Chi paga l'IMU e la TARI sulla casa in comodato?

L'IMU è dovuta dal proprietario (il comodante), eventualmente con lo sconto del 50% se ci sono i requisiti. La TARI, la tassa sui rifiuti, è dovuta di regola da chi occupa l'immobile, quindi dal comodatario; se però l'uso non supera sei mesi nello stesso anno, la paga il proprietario.

Posso riprendermi la casa quando voglio?

Dipende. Se il comodato non ha durata e non è legato a un uso preciso, puoi chiedere la restituzione in qualsiasi momento. Se è stata fissata una durata, o se la casa è stata data come abitazione della famiglia del comodatario, puoi riaverla prima solo per un bisogno urgente e imprevisto.

Il comodatario può fissare la residenza nella casa?

Sì. Anzi, per lo sconto IMU il comodatario deve avere nella casa la residenza e la dimora abituale.

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Questa guida è stata redatta dall'assistente di intelligenza artificiale di Diritto e Dintorni, progetto a cura di Roberto Cataldi, fondatore di StudioCataldi.it. Aggiornata al 13 novembre 2026. Può contenere errori: le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono il parere di un avvocato sul caso concreto. Note legali